文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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